უძრავი ქონების შეძენა საქართველოში, ერთი შეხედვით, საკმაოდ მარტივი პროცესია რადგან ხელშეკრულების გაფორმება და საკუთრების რეგისტრაცია სწრაფად არის შესაძლებელი. თუმცა პრაქტიკაში სწორედ უძრავი ქონების გარიგებები უკავშირდება ყველაზე მნიშვნელოვან ფინანსურ და სამართლებრივ რისკებს.
მყიდველისთვის მხოლოდ იმის ცოდნა, თუ ვინ არის საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული მესაკუთრე ან მშენებელი კომპანია და დეველოპერი, ყოველთვის საკმარისი არ არის. განსაკუთრებით მაღალი ღირებულების ქონების, მშენებარე პროექტის, მიწის ნაკვეთის ან საინვესტიციო ობიექტის შეძენისას მნიშვნელოვანია უძრავი ქონების სამართლებრივი სტატუსი ყოველმხრივი და სრულფასოვანი შემოწმება.
შეუძლია თუ არა უცხოელს საქართველოში უძრავი ქონების შეძენა?
ზოგადი წესით, უცხოელ ფიზიკურ და იურიდიულ პირებს საქართველოში შეუძლიათ ბინის, სახლის, ოფისის, კომერციული ფართის და სხვა არასასოფლო-სამეურნეო უძრავი ქონების შეძენა.
მნიშვნელოვანი გამონაკლისი ეხება სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწას. საქართველოს ორგანული კანონი ასეთ მიწაზე უცხოელთა საკუთრებას სპეციალურ და მნიშვნელოვნად შეზღუდულ რეჟიმს უქვემდებარებს. შესაბამისად, მიწის შეძენამდე აუცილებელია მისი ოფიციალური დანიშნულების შემოწმება და არა მხოლოდ ფაქტობრივი გამოყენების და საინვესტიციო შეფასება.
რას გვიჩვენებს საჯარო რეესტრის ამონაწერი?
უძრავი ქონების სამართლებრივი შემოწმება, როგორც წესი, საჯარო რეესტრის ამონაწერით იწყება. ამონაწერიდან შეიძლება დადგინდეს:
- ვინ არის უძრავი ქონების რეგისტრირებული მესაკუთრე;
- რა არის დანიშნულება და ზუსტი ფართობი;
- არსებობს თუ არა რეგისტრირებული იპოთეკა ან სხვა სახის შეზღუდვა და ვალდებულება;
- უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებულია თუ არა ყადაღა ან აკრძალვა;
- არსებობს თუ არა მესამე პირის რეგისტრირებული უფლება ან ვალდებულება.
უძრავ ქონებაზე გარიგების მოცულობის და ტიპის მიხედვით შეიძლება საჭირო გახდეს საკუთრების წარმოშობის დოკუმენტების, ძველი ხელშეკრულებების, სასამართლო დავების, საკადასტრო მონაცემების, მიწის დანიშნულების, მშენებლობის ნებართვების და სხვა დოკუმენტების დამატებითი შესწავლა.
ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია იმ შემთხვევებში, როდესაც მყიდველისთვის ცნობილია ან შეიძლება ცნობილი იყოს ისეთი გარემოება, რომელიც საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებით დამატებით კითხვებს აჩენს.
რას უნდა მივაქციოთ ყურადღება მშენებარე პროექტში ბინის შეძენისას?
დეველოპერულ პროექტში უძრავი ქონების შეძენისას მყიდველი ხშირად ჯერ კიდევ არარსებულ ან მშენებარე ობიექტს ყიდულობს.
ამიტომ განსაკუთრებული ყურადღება უნდა დაეთმოს:
- დეველოპერის საკუთრების ან მიწით სარგებლობის უფლებას;
- მშენებლობის ნებართვას;
- სამშენებლო პროექტის სამართლებრივ სტატუსს;
- ბანკის ან სხვა კრედიტორის რეგისტრირებულ იპოთეკას;
- მომავალი საკუთრების რეგისტრაციის საკითხს;
- მშენებლობის დასრულების და ექსპლუატაციაში მიღების ვადას;
- განშლის არსებობას და ფართობის ცვლილების წესს;
- გადახდის გრაფიკს;
- ხელშეკრულების დარღვევისთვის პასუხისმგებლობას;
- გადახდილი თანხის დაბრუნების მექანიზმს.
საჭიროა თუ არა წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება?
წინარე ხელშეკრულება განსაკუთრებით მიზანშეწონილია, თუ საბოლოო საკუთრების გადაცემა მომავალში უნდა მოხდეს.
ხელშეკრულებამ მკაფიოდ უნდა განსაზღვროს:
ქონება, ფასი, გადახდის პირობები, საბოლოო ხელშეკრულების დადების ვადა, მხარეთა პასუხისმგებლობა და ის გარემოებები, როდესაც მყიდველს შეუძლია ხელშეკრულების შეწყვეტა და გადახდილი თანხის დაბრუნება.
რაც უფრო მნიშვნელოვანი და გრძელვადიანია გარიგება, მით უფრო სახიფათოა დეველოპერის მიერ შეთავაზებული სტანდარტული ხელშეკრულების ხელმოწერა დამოუკიდებელი სამართლებრივი შეფასების გარეშე.
სწორედ ამიტომ, მშენებარე პროექტებში უძრავი ქონების შეძენისას წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმება მყიდველის ძირითადი სამართლებრივი დაცვის მექანიზმია, რომლის სამართლებრივად და კომერციულად სწორად ფორმულირება და შედგენა, გადამწყვეტ როლს თამაშობს მყიდველის ქონებრივი ინტერესების დაცვის საკითხში.
შეიძლება თუ არა უძრავი ქონების დისტანციურად შეძენა?
კანონის მოთხოვნების დაცვით შედგენილი მინდობილობის საფუძველზე წარმომადგენელს შეუძლია მყიდველის სახელით მონაწილეობა მიიღოს გარიგების დადებაში და საკუთრების რეგისტრაციის პროცესში.
თუმცა, უცხოეთში გაცემული მინდობილობის შემთხვევაში აუცილებელია წინასწარ შემოწმდეს:
- მისი ფორმა, აპოსტილის ან ლეგალიზაციის საჭიროება, ქართული თარგმანი და წარმომადგენლის კონკრეტული უფლებამოსილებები. და ასევე;
- მინდობილობაში სასურველია ქონების შეძენის და ხელშეკრულების გაფორმების უფლებამოსილებები პირდაპირ და მკაფიოდ იყოს განსაზღვრული.
იძლევა თუ არა საქართველოში ქონების შეძენა ბინადრობის უფლებას?
უძრავი ქონების საკუთრებაში არსებობა და საქართველოში ბინადრობის უფლება ერთმანეთისგან განსხვავებული სამართლებრივი საკითხებია.
აქედან გამომდინარე, საქართველოში უძრავი ქონების შეძენა ავტომატურად არ ნიშნავს ბინადრობის ნებართვის მიღებას. თუმცა საქართველოში უძრავი ქონების შეძენა და საკუთრება წარმოადგენს მნიშვნელოვან წინაპირობას საინვესტიციო ბინადრობის მისაღებად, საქართველოს კანონმდებლობით განსაზღვრული მოთხოვნების დაკმაყოფილების შემთხვევაში.
BLP-ის რეკომენდაცია
საქართველოში უძრავი ქონების შეძენამდე აუცილებელია შეფასდეს არა მხოლოდ საკუთრების სამართლებრივი სტატუსი და რეგისტრაცია, არამედ მთლიანად გარიგების სამართლებრივი სტრუქტურა და მხარეთა უფლება-მოვალეობები.
უძრავი ქონების შეძენამდე BLP-ის მიერ მართული კომპლექსური სამართლებრივი შემოწმება შეიძლება მოიცავდეს:
- ქონების სამართლებრივი სტატუსის შემოწმებას;
- საკუთრების წარმოშობის დოკუმენტების ანალიზს;
- იპოთეკის და სხვა შეზღუდვების შემოწმებას;
- სასამართლო დავების შეფასებას;
- მიწის დანიშნულების და სამშენებლო დოკუმენტაციის შემოწმებას;
- ნასყიდობის ან წინარე ხელშეკრულების მომზადებასა და მოლაპარაკებას.